Viager occupé : comment ça marche, et les risques que personne ne vous dit

Le viager est une vente immobilière pas comme les autres : l'acheteur ne paie pas tout le prix à la signature, il verse une rente au vendeur jusqu'à sa mort. Dans sa forme la plus courante, le viager occupé, le vendeur continue même d'habiter le logement. C'est une solution utile pour beaucoup de retraités, et un placement pour certains investisseurs. C'est aussi un contrat qui repose sur une incertitude bien particulière.

Le principe : un bouquet et une rente

Le prix d'un viager se décompose en deux parties :

• le bouquet, une somme versée comptant le jour de la vente. Il n'est pas obligatoire, mais il est très fréquent ; une part de 10 à 20 % du prix est souvent citée, sans que ce soit une règle ;
• la rente viagère, versée périodiquement (le plus souvent chaque mois) au vendeur, que l'on appelle le crédirentier, jusqu'à son décès. L'acheteur, lui, est le débirentier.

Le montant de la rente dépend de la valeur du bien, de l'âge du vendeur et de son espérance de vie statistique, du montant du bouquet et du fait que le logement soit occupé ou libre.

Viager occupé ou viager libre

Dans le viager occupé, l'acheteur devient propriétaire mais ne peut pas jouir du logement : il attend. Les charges sont réparties par le contrat, souvent selon la logique de l'usufruit : l'entretien courant pour l'occupant, les gros travaux pour le propriétaire.

L'aléa, cœur du contrat

Un viager n'est valable que s'il existe un aléa : ni l'acheteur ni le vendeur ne doivent pouvoir connaître à l'avance la durée de la rente. C'est ce pari sur la durée de vie qui fait du viager un contrat à part.

Si le vendeur vit très longtemps, l'acheteur paie au total bien plus que la valeur du bien. S'il décède tôt, l'acheteur réalise une excellente opération. C'est pour cela que la loi encadre strictement les cas où l'issue était prévisible.

La règle des vingt jours

L'article 1975 du Code civil prévoit que le contrat ne produit aucun effet si la personne sur la tête de laquelle la rente est constituée meurt, dans les vingt jours de la vente, de la maladie dont elle était atteinte au moment de la signature. Il faut donc deux conditions : un décès dans les vingt jours, et une maladie déjà présente.

En dehors de ce délai, les héritiers peuvent encore contester la vente s'ils démontrent que l'acheteur connaissait l'état de santé du vendeur et que l'aléa n'existait pas réellement : c'est ce qui a conduit des tribunaux à annuler des viagers signés, par exemple, avec un médecin qui suivait le vendeur.

Les risques pour le vendeur

• L'acheteur ne paie plus : le contrat prévoit généralement une clause résolutoire, qui permet de récupérer le bien et de garder les sommes déjà versées, mais la procédure prend du temps.
• Une rente sous-évaluée : sans expertise sérieuse, le vendeur peut céder son bien trop bas.
• L'isolement : un vendeur âgé, seul, face à un acheteur pressé, est une situation que les notaires surveillent de près. Se faire accompagner par un proche ou un conseil indépendant est fortement recommandé.

Les risques pour l'acheteur

• La longévité du vendeur : c'est le risque principal, et il est assumé par nature.
• Les charges : impôt foncier, gros travaux, assurance, selon ce que prévoit l'acte.
• La contestation par les héritiers si les conditions de l'aléa sont discutables.

Le viager, matière à thriller

Un contrat où l'une des parties a, sur le papier, intérêt à la mort de l'autre : le viager est une mécanique de suspense parfaite. Le roman noir s'en empare depuis longtemps, sur le mode de la comédie grinçante ou du huis clos inquiétant.

Dans Elle ne meurt pas assez vite, un couple achète l'appartement d'une vieille dame en viager. Dix ans plus tard, elle est en pleine forme, et elle tient des carnets sur ses acheteurs.

Questions fréquentes

Que se passe-t-il si le vendeur meurt peu après la vente en viager ?

Si le décès survient dans les vingt jours de la vente, d'une maladie dont le vendeur était déjà atteint, le contrat ne produit aucun effet (article 1975 du Code civil). Au-delà, la vente reste valable, sauf si les héritiers prouvent que l'aléa n'existait pas.

Qu'est-ce que le bouquet en viager ?

C'est la somme versée comptant au vendeur le jour de la vente, en plus de la rente. Il n'est pas obligatoire et son montant se négocie.

Qui paie la taxe foncière en viager occupé ?

C'est l'acte de vente qui le précise. En pratique, la taxe foncière revient le plus souvent à l'acheteur, propriétaire du bien, mais la répartition des charges doit être vérifiée dans chaque contrat.

Le viager est-il risqué pour l'acheteur ?

Oui, par nature : si le vendeur vit longtemps, le coût total dépasse la valeur du bien. C'est le principe de l'aléa, sans lequel le viager serait d'ailleurs nul.

Sources

• La vente en viager, fiche pratique (Le Mag juridique)
• Viager : définition et fonctionnement (Legare)
• Annulation d'un viager signé avec un médecin (Journal du Net)
• Code civil, article 1975 (Légifrance)